新築or中古どちらが得か?!

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不動産の息子で、本当に住みやすい町no.1に住む、コスパ大好き人間の私ですが

新築と中古どちらが得か?

新築だと2980万円の建売が、同じ様な中古だと2380万円で買えたりしますよね。

どちらが得なのか?収入の少ない方や40代の方は支払いのラクな中古を買う方が多いですが

私は築20年を過ぎた物件は他人にオススメできません。

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築20年以上の中古物件を勧められない理由

木造住宅の寿命は30年?!

木造住宅住宅の寿命が30年って、これかなり誇張された数字なんですが、実際は2世帯住宅やバリアフリー住宅にするためにの立て直しがあるため、長い方だと80年とか持ったりしますが、メンテナンスをろくにやらない住宅は屋根や外壁からの浸水でこれ以下しか持ちません。

そして古くなればなるほど、メンテナンス費用は増加します。

なので、築20年の家を安いからと言う理由で買っても、目に見えない内部の劣化が分かりません。

販売時の目に見えない内部の保証を「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と言うのですが、

新築では10年、中古では2年となります。

前に住んでいた方がどんな住み方をしていたか分からない以上、メンテナンス費用、リスクが読めないというのは、人生で1番高い買い物としては人に勧められません。

 

2000年に建築基準法が厳しくなった

1995年の阪神淡路大震災により、耐震基準は、同年に即見直されより耐震性の強いものになり

2000年には、基礎部分の基準が厳しくなり、地盤の調査をしなくてはなりました。

これにより新しい住宅では地震による大きな被害は起きなくなりました。

今の住宅は厳しい過ぎると大工の友人もボヤいていましたw

ということで築20年以上の物件は現在の住宅よりも、耐震性が劣っている為にオススメできません。

 

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家を買うなら新築を買い叩け!

新築物件には、プレミアム価格が乗っているために、建築中の物件は割高になっています。

もちろん、通勤などの便の良さ買い物の便や日当たりの良さから、その場所の家がどうしても欲しい人は購入しますが、

逆に、場所に拘りのない人なら慌てて買わないで、値段が下がる建造後3ヶ月程度まで、様子をみるのが得策です。

売り手も最初は強気なもので、大きな値下げをしませんが、3ヶ月もすると、3000万円前後の物件でも、当初の売出し価格よりも200万円程下がるのが当たり前に起きます。

そして半年も経つと更に100万円程度下がります。

2980万円の家だった場合2680万円程になりますよね。

更に端数の80万円は、交渉すれば値引きしてもらえて2600万円に。

一方中古物件にはプレミアム価格が乗ってないために、大きな値下がりはありません。

2380万円の中古住宅3ヶ月で100万円は下る事はよくありますが、その後は中々下がらない事が多いです。

端数の80万円を切ってもらって2200万円

新築の差額は当初600万円程だったのが、400万円程に圧縮されます。

新築2600万円でフラット35sを適応された場合

当初10年優遇金利があるため、月74000円ほど

以降、月78000円ほど

月8万円以下だと多くの方が、賃貸+駐車場代よりも安くなりますよね。

固定資産税や修繕費の積立が必要なために、そんなに甘くはないので月2〜3万円程余力が必要になりますが、

資産価値や団体生命保険に加入できるため、資産型の積立保険に入れて家をモテると思えば高くはないですよ。

総支払額3210万円程です。

築20年以上の中古2200万円の場合

フラット35Sの優遇金利が適応されずに通常のフラット35となります。

月65000円ほどに

総支払額2770万円程に

差額440万円程になります。

金額としてみると中古の方が「やはりお得じゃん」と思ってしまいますが、

中古住宅ではメンテナンス費用で2〜300万円多くかかってしまったり、場合によっては立て直しも必要ですし、

窓が2重サッシになっていない場合もあります。つまり断熱効率が低く光熱費が余分にかかります。

 

うちの兄夫婦は中古で買った家に、ネズミが住み着いて、大変な思いをしていました。

瑕疵担保責任を問うことができるんですけど、交渉するのは素人ではとても大変です。

しかも、後100万円出せば、駅まで3分程近くなる場所に、新築で購入できると親父に止められたのに、とても残念な話です。

 

不動産運用に自信のある方なら、中古を買って、転売や賃貸なども視野に入れる方法もあるのですが、

今後人口が減少して住宅需要が低下する事を考えると、投資目的では私は他人に勧める事ができません。

 

築浅の物件を買えばいいんじゃない?と思う人もいるでしょうが、

7年も経っていれば、後は5年程度で外壁等の修繕や水回りの修繕を考える必要が出てくるため、築浅の物件で2〜300万円安く済んでも、けして安いとは言えません。

 

住宅購入はタイミング

今後、住宅需要の低下から買い叩けると思うと、少し待っても良いかとも思うのですが、

住宅購入には、年齢の制限や、子供の幼稚園や入学等のタイミングもあります。

タイミングに関しては中々難しいものですので、

欲しい時が買い時だと思って、子供ができたら資産価値があり、団体生命保険という大きな保証のある住宅購入を考えた方がいいですよ。

安いからと言って、

安易に中古物件に手を出すのではなく、新築も視野に入れて奥様と二人で満足できる物件を選んでください。

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