国内REITは買うな!バブルの本質

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国内REITは買っている方は多いと思いますが、

それ安心ですか?

不動産バブルは何故起きたか?

知っていますか?

不動産バブルが何故起きたか?

モノの価値は需要と供給で決まる。

これが経済の基本中の基本です。

では土地を買う人達はどの様な人達でしょうか?

投資のためでしょうか?

いや多くの方は家族の為に家を購入します。

 

家族との思い出、

家族との幸せな生活を夢見、

家族に少しでも資産を残してあげたいと考えながら、家を購入するのです。

 

この動機を考慮すると、家を買うタイミングも見えてきます。

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家を買うタイミングは?

結婚して直ぐに

結婚して直ぐに家を買う方もいますが、これは少数派です。

やはりまだまだ若い、今後の生活が見えていないため、

転勤や転職、子供達、家族の人数が見えていなければ、慌てて家を買いませんよね。

 

私もそうでしたが、結婚前から賃貸に住んでいた方は、結婚当初はそのまま住み続けるなんてザラです。

そして子供が産まれるのを機会に引っ越しをします。

 

子供が産まれる時に

子供が産まれるのを機会に家を買う方もいますが、1人目だとまだまだ賃貸の方が多いです。

 

子供も小さく住居サイズは2部屋+キッチン程度、都内に出やすいベットタウンでも、

7〜8万円程度で賃貸を借りる事ができるので、賃貸に住む方が多いです。

 

幼稚園・小学校への入園入学

子供も大きくなってきて、多くの家庭では、子供も2人以上になっていますね。

部屋も今まで住んでいた賃貸では手狭になります。

将来のことも考えて、住宅を購入する方が1番多いタイミングです。

 

子供が中学生になる頃

子供が大きくなり手狭になり、お年頃になるため、個室を子供に与たくなる頃です。

 

今は晩婚化により、旦那さんの年齢もあり、小学校に入学の頃までに買う方が多いですが

昔はこの頃に家を購入する方が多かったんです。

 

バブル前は住宅価格もドンドン上がって行き、自身の年齢的にも、

この頃に家を買わないと、「住宅購入のチャンスが無くなる」と思った方々が、家をこぞって購入していたんです。

以上が購入する個人のタイミングです。

 

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もう一つの理由市場規模

市場規模と言われてもピンと来ないと思いますが、

人口ピラミッドで考えると簡単に理解できると思います。

この人口ピラミッドは

2015年時、総務省統計局データ

です。

現在に直すと4年ほどズレています。

人口ピラミッド現在だとピークは70歳くらい、いわゆる団塊世代です。

70歳くらいがバブルのあった30年前は40歳くらいですよね。

いわゆる団塊ジュニアが中学生になる頃は団塊世代は何歳か?

実は不動産バブルの少し前なんです。

団塊世代が団塊ジュニアが中学生になり、子供に1部屋あげたくなり、2人目が中学生になる頃に2部屋用意する事を考えると、買ってしまった方が良いと考えて購入に踏み切って行ったのです。

そして団塊世代という大きな需要があれば、投資家や企業は積極的に土地を購入しますよね。

 

ということで、不動産バブルの実態は、団塊世代が団塊ジュニアの為に住宅を購入したことと、

それに便乗した投資により

需要が大きく増えた事が原因なんです。

モノの価値は需要と供給で決まる。

そして、政策がどうのとかはトリガーでしかなく。

需要の減少と共に、バブルは弾けるべくして弾けたんです。

 

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現在の土地の価格を支えている要因

団塊ジュニア

もちろんこれも需要と供給が原則となります。

現在の土地の価格を支えているのは、団塊世代ジュニアなんです。

 

2011年震災の前後で婚活ブームが起きましたが、

これの要因も団塊ジュニアです。

未婚の団塊ジュニアが30代半ばになり、年齢的に焦り婚活を行った事が要因ですが、

このブームにより結婚し、子供を作ったなら、子供達は今どれくらいの年齢になるか?

上の子はソロソロ小学校入学になる時期です。

そしてジュニアの年齢も現在40前半から半ばです。

住宅ローンを組むにも限界の年齢です。焦って購入しますよね。

かく言う私も団塊ジュニア世代ですので、似たような流れで住宅を購入しています。

 

今は住宅が過剰供給

現在は住宅が過剰に供給されています。

これは誰も住んでいない土地でも、住宅があると固定資産税が安くなるので、取り壊しをしないで、放置されているのが1つの原因なんです。

自分と親が住んでいた家を、簡単に壊して売ってしまうのもしのびないものです。

 

その為、現在は土地の価格が都市部ならあまり変わりませんが、地方は過疎化により散々です。

 

今後高齢者が増える世の中、亡くなった親の住宅が、団塊世代が高齢になり、

自分の子供にそのまま受け継がす訳にも行かず、手放す事を考えると土地の供給は増えます。

 

そして少子化により、ますます需要は減って行くのです。

少子化が進むと言うことは、住宅だけではなく、1番消費意欲の強い、若年層の生活必需品の購買数も落ちます。

 

つまり一般的な衣料品等の店舗も少なくなり、今のような賃料でテナントに貸し出す事も出来なくなるのです。

 

そしてその波は本社を大都市に置くオフィスビルへも波及します。

さて、こんな状況が目に見えているのに、国内REITを持っていて安心ですか?

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東証リート指数

東証リート指数の10年チャートですが、

1950円くらいの所に蓋がされた状態です。

そして3回目の天井付近と考えると、いわゆる三尊天井に近い状態です。

幾ら利回りが良いからと、

土地の購買層の、30代半ばが減少する事しかないというファンダ上の圧倒的な不利。

そしてテクニカル的にも不利な状態ですので

私は、今後下落する可能性の高い、国内REITを他者に勧める事ができません。

 

投資の基本はリスク管理

大きなメリットが見えない以上、あえて火中の栗を拾う必要はないんです。

キャッシュ イズ キング

お金は、貴方と家族を守る保険にもなり、貴方の未来を切り開く武器にもなります。

 

そして貴方の持つ100万円は、ただ100万円ではないんです。

それは、リーマンショックで世界がパニックになった時も、

大震災で原子炉が爆発しても、

値上がりする

世界最強通貨です。

この意味を理解し

よりチャンスの大きいものに活かしてください。

 

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